Vem a Câmara Municipal de Cascais, na sua proposta 87/2022, pedir a autorização da Assembleia Municipal de Cascais para a “aquisição de um prédio rústico com a área de 7.880,00m2, situado na Rua de São Francisco, Adroana, freguesia de Alcabideche a Fernando Augusto da Silva Vieira e outros, destinado aos fins que a Câmara entender”.
Da documentação apresentada a esta assembleia municipal consta um relatório de avaliação externa, da responsabilidade de Ana Pires da Silva, perita avaliadora, datado de abril de 2021, a qual atribui a este terreno um Presumível Valor de Transação de 1.842.200 €.
Este pedido de aquisição e a respetiva avaliação suscitam muitas dúvidas que não permitem uma avaliação da proposta da Câmara Municipal de Cascais.
- Não existe uma fundamentação clara dos motivos pelos quais a Câmara Municipal de Cascais deseja adquirir este terreno. Numa parte da proposta é referido que se destina aos fins que a Câmara entender, noutra que a aquisição assume carácter estratégico uma vez que, pela sua localização, permitiria dar apoio ao Complexo Municipal da Adroana, sem que seja dada qualquer explicação sobre a atividade da Câmara Municipal de Cascais como investidora imobiliária e/ou sobre a necessidade de expansão das instalações da autarquia.
- O relatório de avaliação, datada de abril de 2021, é feito com base no pressuposto de que o terreno tem uma qualificação de Equipamento, com índices urbanísticos expressos nos artigos 83.º e 84.º do Plano Diretor Municipal de Cascais. Ora uma consulta ao sítio do GeoCascais indica este terreno como tendo uma qualificação de Espaço Verde de Recreio e de Produção com índices urbanísticos expressos nos artigos 88.º e 89.º os quais não permitem os índices de edificabilidade e a ocupação do solo considerados nas 2 metodologias empregues no relatório de avaliação.
- Mesmo considerando que este terreno se insere, no processo de revisão do Plano Diretor Municipal de Cascais atualmente a decorrer, numa zona onde há uma proposta de alteração (ID 590) da sua qualificação para “Espaço de Atividades Económicas”, cujos índices de edificabilidade e ocupação de solo se aproximam dos considerados no relatório de avaliação, estas alterações ainda não foram legalmente aprovadas, e não deve a Assembleia Municipal aprovar algo com base num pressuposto que ainda não se verifica.
- Gostaríamos ainda de ver esclarecidos alguma informação e critérios utilizados na metodologia do relatório de avaliação nomeadamente:
- O extrato do Plano Diretor Municipal que serviu de base para a avaliação (página 2 do relatório de avaliação) que parece ser diferente daquele que se obtém pela consulta do GeoCascais;
- O relatório com os dados referidos, da CBRE Global Value Investors que indica o valor do arrendamento por metro quadrado de hospitais/lares utilizado na avaliação (página 7 do relatório de avaliação);
- Os critérios de determinação / escolha do valor de 7% para a taxa de retorno (página 9 do relatório de avaliação);
- A informação se o valor da renda mensal bruta de 11,5 € /m2 / mês é líquido de despesas, impostos e outros gastos inerentes ao funcionamento do equipamento considerado (página 9 do relatório de avaliação) ou é, como o nome parece sugerir, um valor “bruto”.
Pelos motivos expostos, a Iniciativa Liberal vota contra, e caso a proposta seja aprovada, solicita que o seu voto seja registado como voto de vencido.
Assembleia Municipal de Cascais
30 de maio de 2022
Pelo deputado municipal da Iniciativa Liberal,
Vasco Varela